Como funciona a troca
Quem tem várias dívidas abertas paga várias parcelas, em datas diferentes, cada uma com os seus juros. O empréstimo pessoal de um lado, o cheque especial do outro e, às vezes, uma dívida da empresa no meio.
A ideia é simples. Você pega um crédito com um imóvel como garantia, usa o dinheiro para quitar as dívidas mais caras e passa a pagar uma parcela só. Esse crédito também é chamado de home equity ou refinanciamento de imóvel, e o guia sobre home equity explica o básico.
- Você soma o que deve e quanto paga por mês hoje.
- Simula o crédito com o imóvel como garantia.
- Com o dinheiro na conta, quita as dívidas de uma vez.
- Passa a pagar só a parcela nova, num prazo de até 240 meses.
Por que os juros caem tanto
Com a garantia, o risco para a instituição cai, e os juros caem junto. Veja as taxas médias das novas contratações de pessoa física em agosto de 2026, segundo o Banco Central:
| Tipo de crédito | Taxa média ao mês |
|---|---|
| Cartão de crédito rotativo | 15,18% |
| Cheque especial | 7,43% |
| Crédito pessoal sem garantia | 7,13% |
| Crédito com garantia de imóvel ou veículo | 2,09% |
Na KNX, a taxa com o imóvel como garantia parte de 1,09% ao mês + IPCA, sujeita a análise de crédito. No modelo + IPCA, a parcela é corrigida pela inflação, então ela pode subir com o tempo.
Um exemplo publicado por uma instituição parceira (out/2026): R$ 100.000 em 240 meses, a 1,09% ao mês + IPCA, com parcela inicial de R$ 1.144,63 (tabela Price) e CET de 12,50% ao ano. Para comparar propostas, use o CET, que soma juros, tarifas, seguros e impostos.
Faça a conta antes de trocar
A taxa menor não basta. A troca vale quando a parcela nova é menor que a soma das parcelas de hoje e cabe com folga no orçamento. Antes de simular, junte estes números:
- Todas as dívidas abertas: empréstimo pessoal, cheque especial, dívidas da empresa e, se houver, o cartão.
- O saldo de cada uma e quanto você paga por mês.
- O valor para quitar cada uma hoje.
- A soma das parcelas atuais, para comparar com a parcela nova.
Olhe também o prazo. Um prazo longo deixa a parcela menor, mas você paga juros por mais tempo. Se sobrar dinheiro depois, dá para quitar antes, com redução dos juros.
Na simulação, você pode informar quanto paga hoje nas dívidas. Assim, já compara com a parcela nova.
A troca só funciona se a dívida não voltar
O maior risco não está no contrato. Está nos meses seguintes. Quem quita o cheque especial continua com o limite disponível. Se voltar a usar, fica com a parcela do imóvel e com as dívidas antigas de novo.
- Reduza ou cancele o limite do cheque especial depois de quitar.
- Deixe no cartão só um limite que você consiga pagar inteiro todo mês.
- Separe as contas da casa das contas da empresa.
- Guarde parte da folga que a parcela menor deixa, para formar uma reserva.
O imóvel fica como garantia até a última parcela. Se as parcelas deixarem de ser pagas, a instituição pode retomar o imóvel. Por isso, a parcela nova precisa caber com folga no seu orçamento.
Dívidas da empresa também entram
O uso do dinheiro é livre. Quem tem um negócio pode usar o crédito para quitar as dívidas caras da empresa e ficar com uma parcela só, num prazo longo. O imóvel pode ser residencial ou comercial; no comercial, o limite costuma ser menor.
Veja outros usos no negócio no guia de capital de giro com garantia de imóvel.
Quanto dá para pedir e quanto tempo leva
- Até 60% do valor de avaliação para casa e apartamento, em até 240 meses.
- Para sala ou loja comercial e terreno, o limite costuma ser menor (50% e 40%) e o prazo, mais curto.
- Crédito a partir de R$ 50 mil.
- Imóvel ainda financiado também pode entrar: o saldo que falta é descontado do crédito e quitado na operação.
A simulação sai no mesmo dia. Com a documentação completa, a assinatura costuma sair em cerca de 10 dias úteis, e o dinheiro é liberado, em geral, de 20 a 45 dias, conforme o cartório da cidade.
Para ver quanto o seu imóvel libera, simule o empréstimo com garantia de imóvel. Um especialista compara as instituições parceiras e acompanha você até a liberação.